Expoziția Museum of Real Estate Development, care a avut loc între 3 august și 31 octombrie 2024 la tranzit.ro/iași, a fost un spațiu de reflecție asupra impactului speculei imobiliare și financiare asupra comunităților. Laolaltă cu evenimentele sale conexe, expoziția a explicat cum circuitul banilor care curge către diferite active imobiliare (cum sunt locuințele, clădirile de birouri, centrele comerciale și logistice etc.) poate să devieze de la nevoile localnicilor către îngroșarea profitului privat, alimentat în continuu, de la o speculație la alta, și care, la finalul zilei, nu va ajunge la prea mulți cetățeni.
Expoziția, co-curatoriată de Livia Pancu și Florin Bobu, își are originea într-un proiect de cercetare sociologică și de geografie politică început în 2021, Class formation and re-urbanization through real estate development at an Eastern periphery of global capitalism (REDURB), finanțat de Ministerul Educației. Proiectul analizează opt orașe din țară unde zone industriale importante au fost privatizate, închise, iar unele transformate în dezvoltări imobiliare în ultimii ani. Opt cercetători au încercat să înțeleagă cum s-a produs schimbarea asta în cele opt orașe și care sunt fenomenele globale și de politică națională implicate în transformările la nivel local. În urma cercetării a apărut volumul Uneven Real Estate Development in Romania at the Intersection of Deindustrialization and Financialisation, publicat la editura britanică Routledge, specializată în lucrări academice. Fiecare capitol e bazat pe unui studiu de caz din cele opt orașe și tratează un fenomen aparte, printre care se numără privatizarea în amănunt, motivele pentru care o anumită fabrică nu a mai activat și s-a transformat în altceva, sau modul în care terenul fabricii, un loc productiv, a devenit un activ financiar, o garanție pentru credite, un obiect fictiv folosit în combinații financiare.
Una dintre piesele centrale ale expoziției e o hartă de termeni, o lucrare colectivă care centralizează informațiile venite de la cei 11 membri ai echipei proiectului, plus colegii lor de la tranzit.ro/iași. Harta încearcă să facă o scurtă schemă a observațiilor obținute în cercetare: cum privatizările la nivel local duc la o schimbare a aspectului orașului și la o dezintegrare sau schimbare a relațiilor economice și sociale, cum privatizarea fabricilor și folosirea acestor spații ca active financiare (ca garanții pentru credite, de exemplu) poate duce către o dezvoltare imobiliară subscrisă fluxului global de capital etc. Pe hartă apar săgeți ca niște curenți, care sugerează că odată ce dai drumul acestui proces, curentul merge mai departe și e foarte greu de oprit. Harta e împărțită în situații de la nivel local, în partea sa de jos, și termeni ce privesc situația globală în partea de sus.
Unul dintre termenii cheie de pe hartă este „wall of money”, folosit în geografia economică, dar și în lumea financiară, care a fost tradus drept un „tsunami de bani”, la nivel global, care intră peste tot și care, prin încercarea de a transforma terenurile în active financiare, caută profit. Proiectul se concentrează asupra second tier cities și third tier cities, adică orașe centre regionale și cele medii, pentru că chiar și acolo un teren poate garanta pentru credite mari. Dacă o companie deține un teren cu acces la infrastructură de transport și electricitate, poate să-l pună gaj pentru un împrumut de milioane de euro.
În volumul Uneven Real Estate Development in Romania at the Intersection of Deindustrialization and Financialisation există un capitol open access care tratează noțiunea de de-risking în contextul românesc – De-risking in a context of uneven development and deindustrialized spaces - The advancement and financialization of real estate as business in Romania, întocmit de Ioana Florea și Enikő Vincze.
Un second tier city valorizat pe piețele fondurilor de pensii și de investiții ajunge să se înscrie într-un trend globalizant. Prezența infrastructurii publice (de transport, a utilităților etc.) este o formă de de-risking, adică scade riscul unei investiții. „Dacă ai o investiție într-o locație superbă, dar nu ai infrastructura, nu știi cât poți să iei ca garanție pe ea sau cine o va cumpăra peste niște ani, ceea ce e mai riscant. Pe când, dacă ai infrastructură și o zonă fierbinte, știi că riscul e mai scăzut”, spune una dintre cercetătoarele implicate în proiect, Ioana Florea, activistă a Frontului Comun pentru Dreptul la Locuire. Autoritățile publice fac de-risking construind infrastructură sau chiar dând în concesiune pentru dezvoltare imobiliară privată terenuri publice la prețuri derizorii.
Investitorii instituționali (adică băncile, fondurile de pensii, companiile de asigurare, fondurile de investiții) pot să joace și el un rol în schemele imobiliare, care poate duce la decontextualizare – un concept conform căruia investițiile nu mai sunt legate de nevoile comunității din context. Dezvoltări decontextualizate nu corespund cu nivelul de trai al oamenilor, ci mai degrabă cu cât vor investitorii să investească și cu cât sunt dispuși să aștepte ca să ajungă la prețul dorit, fără a mai ține cont de nevoile sociale din contextul lor. „Investiția nu are mereu legătură cu locul, atâta vreme cât acesta n-ar fi un loc de top, cât cu nevoia de a investi banii ăia în ceva”, adaugă Ioana Florea.
În aceasta schemă cu sume de trilioane de dolari apar și fondurile de pensii, cu precădere vestice, mai ales din State, instrumente de tip piloanele 2 și 3 de pensie de la noi, care au nevoie de investiții mari. Astfel de fonduri de investiții încă nu au o prezență extrem de puternică în România, dar încep să penetreze și spațiul nostru. Ideea fondurilor de pensii, ca și cea a fondurilor de investiții, de care le diferențiază fundamental doar sursa banilor din care sunt compuse, e acumularea cât mai mare – ca să nu pice, trebuie să crească. Stagnarea e imposibilă, o regulă de bază a capitalismului. Ioana Florea descrie fondurile de pensii la nivel global ca pe „o lume a lor însele, fiindcă sunt foarte mari, au aceste trilioane și trilioane care trebuie investite, [așadar] caută peste tot în lume unde pot investi. Trebuie să crești tot mai mult, într-un ritm constant, pentru că dacă acești bani nu se investesc se devalorizează. Și atunci apare un cerc vicios în care trebuie să tot crească, și pe măsură ce fac asta, ele cresc și riscurile peste tot”, adaugă cercetătoarea. Chiar dacă aceste fonduri nu sunt prezente peste tot în lume, influența și presiunea lor e resimțită peste tot și face ca prețurile la imobiliare să crească și să devină tot mai inaccesibile omului de rând. Zona de speculație financiară poate să piardă contactul cu realitatea. Logica capitalului financiar aduce cu sine niște standarde în privința chiriașilor (care sunt fie buni platnici sau rău platnici) sau a autorităților care pot să primească anumite credite etc., iar asta chiar și în zone unde nu sunt atât de multe credite ipotecare.
Peste hartă sunt proiectate video documentații cu locurile studiate în acest proiect – din Iași, dar și de la Târgu Jiu sau Bârlad, Brașov, Bragadiru, Craiova, Reșița. Sunt tot felul de planuri și imagini tehnice, cu ajutorul cărora cei implicați în cercetarea inițială s-au uitat la felul în care s-a transformat proprietatea terenurilor, dacă au fost tăiate sau alipite în documentația cadastrală. Aici expoziția introduce două noi noțiuni: brownfield și greenfield. Dezvoltarea imobiliară pe un brownfield are loc pe o fostă zonă industrială. Astfel de terenuri trebuie descărcat de tot ce a fost acolo înainte și nu poate fi adaptat, inclusiv situații complicate precum curățarea unei foste fabrici chimice. Dacă aceste brownfield se aflau la periferie înainte de 1990, acestea pot fi în prezent tot mai aproape de centrul orașului, devenind mai avantajoase prin poziționare, dar mai dificile prin „debarasarea” pe care o necesită. Greenfield-ul este dezvoltarea imobiliară pe foste terenuri agricole care intră în oraș sau sunt aproape de acesta, cum ar fi fostele câmpuri de porumb de la periferia Bucureștiului.
Însă cea mai mare parte a expoziției se concentrează asupra situației Iașului. Transformările prin care trece în ultimele decenii apar și în expoziția propriu-zisă, dar și în activitățile din jurul acesteia. „Prin faptul că trăiesc în orașul ăsta de multe generații pot să simt, să observ empiric dezvoltările orașului, deși nu sunt de specialitate”, spune Livia Pancu, curatoare a tranzit.ro/iași și unul din cercetătorii implicați în proiectul de cercetare.
De-a lungul expoziției plutește prezența fostului complex industrial din Iași care cuprindea și fabricile Țesătura și Mătasea. Mulți părinți ai ieșenilor de azi au lucrat fie în fabrica asta, fie în cele din jur. Mozaicul de pe Țesătura apare și în video-ul Sarei Muscalu, 4TH SHIFT. În același video vedem și o fotografie a întregului complex industrial, în care poate fi observată și clădirea Iașitex, care a adăpostit și spațiul tranzit în perioada 2012-2014. Fotografia a fost făcută din blocul Cotnari, un bloc de locuințe din care se vede toată fosta zona industrială și pe care Sarah îl folosește ca reper, ca punct de privire al Țesăturii.
Expoziția a găzduit și o seară de proiecție de filme ale unor artiști care problematizează spațiul urban al Iașulu în generali. Printre ele s-a numărat și filmul Andreei Faciu, Touching the City no. 1 (2008), în care la un moment apare un bloc de locuințe cu o scară interioară ca o spirală. Un bloc foarte aparte, singurul rămas în picioare din zona industrială care apare cu recurență în conținutul expoziției.
O fotografie din expoziție se uită la suprapunerile de ideologii diferite: ce se vede din socialismul de stat, din tranziție, din momentul mai aproape de prezent. „Ce mă frapează e orașul fără oameni, pentru că în cercetări și raportări apar și n-apar oamenii, cei care fac prin munca lor construcția”, spune curatoarea Livia Pancu. Într-un diptic video filmat în Singapore de artiștii Mona Vătămanu și Florin Tudor ai aceste ipostaze: muncitorul lucrează în întuneric, nu-l poți vedea decât în momentul în care sudează, când e contactul, dar după se cufundă iar în întuneric și nu-l mai vezi. Apoi vezi oameni, muncitori migranți, care termină munca și pleacă spre casă, stau pe telefon sau se uită în gol, pe când orașul rămâne pe fundal – vezi că ce au construit ei rămâne acolo. „La fel e și cu dezvoltările imobiliare, ele sunt acolo, existența lor devine ștearsă, când vin locuitorii. Memoriile celor care construiesc și lucrează rămân cât trăiesc ei”, adaugă curatoarea. Aici se încadrează și memoria părinților cuplului de artiști Silvia Amancei și a lui Bogdan Armanu, dintr-un alt diptic video prezent în expoziție, care face referire la complexul industrial despre care aminteam mai sus, care nu mai există acum. Aceste repere, acum imateriale, rămân, totuși, în mentalul colectiv.
Sculptura lui Andreas Fogarasi e compusă dintr-o piatră de travertin din pasajul de la Piața Unirii din Iași, renovat cu travertin nou. El face din ceea ce a fost și din ceea ce a devenit, din materialele înlocuite și cele care au înlocuit, câte un sandviș. Livia Pancu consideră că cercetările sociologice sunt atât de condensate și de precise, așa că atunci când pornești de la ele pentru a face artă îți poți lua astfel de licențe poetice.
Seria de desene Tenants Traumas a grupului sârb Škart ilustrează cele 17 schimbări locative prin care artistul Đorđe Balmazović a trecut de la majoratul său până în 2024. Mutarea din orașul natal la capitală, la Belgrad, dar și din poziția de chiriaș obișnuit sau de membru al unui colectiv artistic.
Chișinău Civic Center – beyond the red lines a lui Vladimir Us e o expunere a activității artistului și a Asociației Oberliht în jurul Parcului Zaikin din centrul capitalei Republicii Moldova. Plecând de la reconstrucția pe un perete a planului parcului și a împrejurimilor acestuia din benzi care fac o trimitere formală la avangarda sovietică, lucrarea e o documentare a mișcării civice orientate în jurul acestui spațiu verde. Încă din timpurile comuniste parcul ar fi fost planificat spre defrișare, devenind, astfel, parte componentă a unui bulevard propus.
Fondurile de investiții se leagă și de pământ, au impact asupra naturii, agriculturii și a vieții la țară, amintește lucrarea Consequent Land, a artistei și cercetătoarei de origine indiană Preeti Kathuria. Terenul agricol trece prin aceleași procese financiare ca imobiliarele. Pe o bucată mare de bumbac, artista a cusut numele proiectelor artistice preocupate de noțiunea de land grabbing, de care m-am lovit într-un articol anterior, dedicat unei alte expoziții.
Pe 10 septembrie, în cadrul expoziției a avut loc un atelier ținut de Manuel B. Aalbers, geograf olandez și un important cercetător al conexiunii dintre capitalul financiar și locuire. Atelierul a constat într-un exercițiu de conștientizare a acestei conexiuni și de wishful thinking că această legătură ar putea fi cumva depășită. Primul pas a fost să identificăm fenomene globale care transformă orașele în care trăim. Am explorat mai multe direcții: migrație, transformări ale muncii, tehnologie medicală, reproducere etc. Apoi discuția a trecut la cum aceste fenomene afectează urbanul și tot ceea ce ține de locuire. În cele din urmă, participanții au fost împărțiți în două grupe care au imaginat cum ar putea evolua orașele din România, aflate sub influența capitalului financiar și ale acestor fenomene globale, și cum ar putea fi îndreptați acești factori înspre direcții pozitive. În acest stadiu, discuțiile s-au concentrat asupra unor probleme ample, precum securitatea alimentară sau încălzirea globală sau scenariul apăsător al războiului extins. Au apărut diferite speculații asupra viitorului apropiat posibil, bazate pe trenduri curente: mutarea la țară a orășenilor, care lasă în urmă complexe imobiliare abandonate, invadate de natură sau dărâmate și reconstruite ca urmare a uzurii rapide a acestora și a nevoii de circulație a banilor. Atunci când vorbim despre oameni care să-și producă singuri hrana, de exemplu (în contextul războiului, dar și al dezastrelor naturale precum deșertificarea și inundațiile), soluțiile sunt restrânse. Nu poți trimite oamenii în rural să facă agricultură fără infrastructură publică de susținere pentru irigații, semințe și distribuție. Senzația principală care plutea în spațiu era de paralizie – nu putem ieși din relația codependentă dintre speculația financiară și stat, care, asemenea oamenilor, nu pare să aibă prea mult spațiu de manevră în fața acestor mecanisme.
Surpriza pe care a avut-o coordonatorul atelierului a fost că noi, participanții, care veneam din diferite domenii, n-am fost curajoși la soluții mai optimiste. Aș spune că această lipsă de soluții a venit dintr-un pragmatism care nu ne-a lăsat să dezvoltăm speculații mai utopice. Întrebarea care se pune e, mai degrabă, cum am putea să influențăm aceste procese globale spre o dezvoltare în interesul local și al binelui public. Chiar dacă unele căi instituționale sunt acaparate de capital, putem să ne asigurăm că unele lucruri bune existente nu vor fi distruse sau măcar că unele fenomene negative pot fi încetinite. Totuși, un posibil scenariu pozitiv apărut în aceste discuții a fost întoarcerea spre localitățile mici – poate mutarea unor secții universitare în orașe din urbanul mic și rural, care ar duce la o dezvoltare mai răspândită și interconectată a unor zone mici, în care să nu explodeze imobiliarele. Cu aceste departamente de universități în rural poți să te conectezi la producătorii locali, la infrastructura locală. E ceva ce un guvern poate face.
În aceeași zi a urmat prezentarea aceluiași Manuel Aalbers The Real Estate/Financial Complex, care a arătat cât de strâns e legată dezvoltarea imobiliară de domeniul financiar și cum, la rândul lor, actorii financiari influențează și dau direcțiile dezvoltării imobiliare ca proces global. Aalbers a pornit de la premisa că în ultimele decenii tot ce înseamnă producție a început să aibă profituri mai mici și să valoreze mai puțin din produsul intern brut al țărilor membre în Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OECD), în timp ce activitățile speculative financiare capătă un rol mai mare.
Prezentarea a expus modul în care, la nivel global, național, local, autoritățile publice au fost prinse într-un joc în care își pierd puterea în fața actorilor financiari (de la bănci la asset managers) – un joc care, odată pornit, e greu de oprit. Atunci când autoritățile locale vor să își crească veniturile, ele emit titluri de trezorerie, și deci își vând datoria pe piețele financiare, uneori garantând cu terenuri sau folosind terenurile publice ca promisiuni de dezvoltare imobiliară viitoare.
Aalbers a venit cu un studiu de caz de lângă Milano, în districtului Biccoca, unde a fost identificat următorul proces: foste terenuri industriale, care nu mai produceau suficient profit, au fost folosite pentru dezvoltare imobiliară. Un exemplu este firma Pirelli (care din anii 80 a început să se restructureze și să nu se mai concentreze la fel de mult pe producția de anvelope, ci pe dezvoltarea imobiliară a terenurilor deținute), jucând, astfel, la „cazinoul financiar” și în imobiliare. Autoritatea locală a intrat și ea în joc, dezvoltând un oraș universitar pe unul din terenurile deținute de Pirelli. De fonduri publice alocate astfel pentru regenerare urbană a profitat, până la urmă, Pirelli.
Un alt exemplu: în Rio de Janeiro, administrația locală a decis să dea derogări de la PUZ și să lase dezvoltatorii să construiască într-un regim de înălțime mai mare în centrul istoric, în baza unor titluri cumpărate și, în cadrul proiectului de revitalizare urbană Porto Maravilha. Inițial, când acest proces se desfășura la o scară mai mică, dezvoltatorii plăteau direct administrația, iar aceasta redistribuia banii prin investiții în infrastructura întregului oraș. Dar când totul s-a transformat într-un joc financiar, în care dezvoltatorii nu mai plătesc doar o taxă, ci tranzacționează titlurile pe piețe financiare, autoritatea publică a început să fie presată să dezvolte anumite cartiere – cele în care dezvoltatorii au cumpărat dreptul la derogări de la PUZ. Astfel, fondurile au mers doar acolo unde aceștia erau interesați să se construiască. Acest joc cu dezvoltatorii, mediat de instrumente financiare, au împins autoritățile publice la a nu-și mai face treaba în întregul oraș, ci doar în zona de interes pentru investitori.
Conform prezentării lui Aalbers, criza financiară globală din 2008 a fost un episod scurt și nu foarte grav în ce privește limitarea creditării, care oricum a crescut exponențial după criză. Această tendință e ascendentă de-a lungul deceniilor: creditarea și profitul din credit cresc, în timp ce valoarea producției scade. În același timp, deși profiturile din activitățile financiare sunt foarte mari, numărul de persoane angajate este foarte mic, prin comparație cu producția. Impactul pozitiv al speculației financiare în viețile cetățenilor e în general mic, atâta vreme cât ei nu se află printre marii investitori.
Principiul conform căruia profiturile cresc mai repede în activități financiare, dar cu un număr de angajați mult mai mic decât în producție, se aplică și fondurilor private de pensie, explică Aalbers. Fondurile de pensii vor să investească mulți bani dintr-o dată în ceva sigur și de durată. Un risc mic e mai important aici decât un profit imediat. Asta face ca anumite tipuri de investiții să fie mai dezirabile pentru aceste fonduri. În general, imobiliarele nu sunt domeniul principal în care investesc fondurile de pensii, ci mai degrabă acțiunile la marile firme (Microsoft, Amazon, Apple etc.) sau titlurile de trezorerie emise de țările cele mai bogate din lume. Însă, încet-încet, și aceste fonduri au început să investească în imobiliare, inclusiv în alte locuri decât marile centre urbane precum Paris, Londra, New York, Dubai etc. Fondurile de pensii americane, mai ales, avansează în imobiliarele europene – momentan în orașele mari din vest, unde e sigur că prețurile vor crește constant. Aalbers a prezentat un al doilea studiu de caz din Milano, proiectul Falck. Într-o fostă zonă industrială, au intervenit inițial niște actori locali care „au făcut” piața, urmați de actorii naționali, care erau în combinație cu unele bănci italiene. După încă niște ani aceștia au vândut către dezvoltatori giganți asociați cu fonduri de pensii, care vizau un proiect imobiliar și mai mare. Acesta, însă, în ciuda promisiunii care creștea în anvergură, rămânea neconstruit, în timp ce actorii interesați de el erau tot mai mari și mai deconectați de contextul local.
În România, fondul de investiții MAS P.L.C. construiește mult, în parteneriat cu dezvoltatorul imobilar bucureștean Prime Kapital: în București la IMGB, în Iași pe locul fostei fabrici Mătasea, tot la Iași construiește un greenfield development și un mall, precum și în alte localități din estul României, unde ridică mall-uri. Unul dintre investitorii principali este un fond de pensii sud-african. De asemenea, compania Iulius Group (care a făcut Palas Mall în Iași și toate mallurile Iulius din țară) a vândut acum câțiva ani o parte din afacere către dezvoltatorul Atterbury Europe, care are și el în spate un fond de pensii sud-african. Africa de Sud e un jucător destul de important în economia globală, e țară membră BRICS și găzduiește fonduri de pensii destul de importante. Țara este, în același timp, considerată un paradis fiscal, unde sursa banilor poate fi ascunsă și taxele sunt mai mici. E un semn că actori financiari mai mari încep să fie interesați de imobiliarele din România, iar modelul e același ca la Milano: autoritățile publice locale fac spațiu pentru asemenea actori. Palas Mall se află pe un teren concesionat de primăria Iașului. Pentru noile dezvoltări MAS, primăriile construiesc drumuri și alte formă de infrastructură, utile pentru investițiile dezvoltatorilor. „Dar asta arată că dacă statul nu i-ar sprijini, ar fi mult mai complicat să apară asemenea investitori, și ar trebui invers ca investitorii să se reflecte în binele public. Nu să se dea bani publici ca să le meargă lor dezvoltarea, ci invers”, explică Ioana Florea.
Abundența de informație din Museum of Real Estate Development duce către direcții la care nici nu te-ai fi gândit, la cât de impersonale și abstracte pot fi dinamicile din spatele orașelor în care trăim. Este un exemplu de proiect care aduce noțiunea de „util societății” în artă. Și, având în vedere contextul politic actual, cred că e important să ne uităm asupra fenomenelor structurale care afectează calitatea vieții.
Mulțumiri deosebite Ioanei Florea.
Bibliografie consultată:
Kaika, M., & Ruggiero, L. (2016). Land Financialization as a ‘lived’ process: The transformation of Milan’s Bicocca by Pirelli. European Urban and Regional Studies, 23(1), 3-22.
Mosciaro, M., Pereira, A. & Aalbers, M.B. (2020). The Financialization of Urban Redevelopment: Speculation and Public Land in Porto Maravilha, Rio de Janeiro. Open access.
Savini, F. & Aalbers, M.B. (2015). The de-contextualisation of land use planning through financialisation: Urban redevelopment in Milan. European Urban and Regional Studies, 23(4), 878-894.
